【案情】

 2013年11月，某房地产开发公司与王某签订三份《商品房买卖合同》，合同总价款为610万元。同日，又签订一份《补充协议》，主要内容为王某承诺给予房地产公司六个月的解除《商品房买卖合同》的宽限期，但房地产公司每月向王某支付房款1.5％作为宽限期费用；如房地产公司在宽限期内向王某退还款项的，王某承诺解除已签订的《商品房买卖台同》，但不予返还已支付的宽限费用。《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，被告向房地产公司支付150万元款项之后，房地产公司将此合同项下的房屋进行备案登记。从2013年11月至2014年5月，房地产公司按照《补充协议》的约定每月支付给被告购房款的1.5％。

后该房地产公司破产，破产管理人认为王某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》并非真实买卖关系，已经严重损害了其他债权人的合法权益，故将王某诉至法院。

【分歧】在本案中，王某与该房地产公司的合同效力问题存在两种不同观点：

第一种观点认为，该合同系双方真实意思表示，合法有效。

第二种观点认为，房地产公司与王某签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，实际是借款关系，故合同属于无效合同。

【管析】

笔者同意第二种观点，主要理由如下：

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。房地产公司与王某签订三份《商品房买卖合同》的同时，又签订一份《补充协议》，两者是不可分割的部分，作为一个整体。从《补充协议》的内容上看，王某依约向房地产公司支付150万元首付款并按月收取所谓的“宽限期费用”，房地产公司到期返还购房首付款；房地产公司如在宽限期内退还购房款的情况下，王某承诺解除已签订的《商品房买卖合同》；如提前退还购房款，需经王某同意，且应支付王某违约金，上述约定符合借贷合同之特征。从上述约定来看，双方签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记行为的目的是房地产公司以其预售的商品房为其向王某的借款提供担保，而并非房屋买卖法律关系。案涉协议签订于《中华人民共和国物权法》实施期间，该法第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。故王某与该房地产公司签订的《商品房买卖合同》作为实现担保权方式的一个环节也应遵循物权法有关禁止流质的原则。

综上，因双方的《商品房买卖合同》的真实目的并非买卖房屋，故双方签订的买卖合同系虚假意思表示，属于无效合同。